Acquérir une propriété sans être mariés ou pacsés : les différentes solutions

Nombreux sont les couples qui achètent un bien alors qu’ils ne sont pas mariés. Dans cette situation, il est recommandé de prendre certaines dispositions afin de se protéger en cas de décès ou de séparation. Il est préférable en effet de tout prévoir afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.

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L‘achat d’un bien sans être marié

Les couples vivant en union libre et achetant un bien immobilier sont de plus en plus nombreux. Il faut cependant savoir que du point de vue de la loi, ces couples ne présentent aucun statut juridique et aucun lien familial. En cas de décès notamment, l’un n’hérite pas forcément de l’autre.

Le bien leur appartient à tous les deux, chacun disposant d’un pourcentage du bien. Dans ce cas, on dit que l’habitation est en indivision. La proportion est alors calculée en fonction de la contribution de chacun au remboursement du prêt et de l’apport personnel qui a été apporté dans cette acquisition. D’ailleurs cet élément figure dans le contrat de vente établi par le notaire, il est alors figé. Si les concubins souhaitent modifier cette clause, ils devront demander la rédaction d’un nouvel acte de vente.

Attention :
Si aucune disposition n’a été prise, chacun est propriétaire à 50 % du bien.

1 - L’indivision : la bonne solution pour les jeunes couples, ni mariés ni pacsés

En achetant votre maison ou appartement en indivision, vous déterminez librement la quote-part de chacun en toute liberté selon l’apport que vous avez apporté lors de cette acquisition ou le montant du remboursement du prêt chaque mois. On appelle cela les quotités d’acquisition. Ces dernières fixent le droit de propriété de chacun sur le logement.

Exemple :
Si la femme contribue à 75 % et l’homme à 25 %, cela signifie que 25 % du bien appartient à l’homme et le reste à la femme.

Il faut prévoir une convention d’indivision, signée devant notaire en même temps que l’acte de vente, ainsi en cas de décès ou de séparation, cet élément est important. Lors de la séparation, si l’un veut garder le bien, il est obligé de payer à l’autre le montant équivalent à sa quote-part.

Les problèmes peuvent cependant survenir dans l’indivision :

  • les deux membres n’étant pas obligés de rester dans l’indivision, en cas de conflit, l’un peut décider de vendre et même avoir recours au juge pour trancher ;
  • en cas de décès, le survivant peut se retrouver en indivision avec les enfants du défunt nés d’une première union. Ils peuvent alors demander à percevoir leur héritage et contraindre le survivant à vendre en l’absence de testament ou de donation ;
  • il est également possible d’acheter le bien seul même en étant en couple, le bien appartient alors à une personne seulement.

Comment cela se passe-t-il en cas de séparation ?

L’indivision peut se poursuivre tant que les ex-conjoints s’étendent bien. En revanche si l’un souhaite sortir de l’indivision, il faut trouver une solution parmi ces possibilités :

  • la première solution, mais également la plus simple est la mise en vente du bien, ensuite chacun récupère la somme due en fonction du pourcentage de propriété ;
  • si vous partez : votre ex-conjoint rachète vos parts pour rester dans le bien ;
  • si vous restez : vous devez racheter la part de votre ex-conjoint. Dans ce cas, bien souvent, cela donne lieu à un nouveau prêt si la banque estime qu’elle peut vous le faire ;
  • votre ex-conjoint peut également refuser le rachat ou la vente, dans ce cas, c’est le juge qui décide.

En cas de décès

Nous avons évoqué ce sujet, et vous l‘avez certainement compris, il est préférable de se protéger. Il faut prendre des dispositions tout de suite ou rédiger un testament pour mettre l’autre à l’abri en cas de décès.

2 - La SCI

La SCI ou société civile immobilière est également un statut qui permet à chaque membre du couple de détenir une partie du bien équivalent à la somme investie lors de l’achat.

Dans ce cas, on dit qu’il détient des parts sociales. L’avantage de ce montage tient également aux règles qui sont fixes dès le départ concernant le partage des frais, des impôts, etc. Les décisions doivent être prises en commun.

Dans le cadre d’une séparation, le concubin peut parfaitement racheter les parts de l’autre et ainsi jouir du bien.

En cas de décès, il peut être prévu dans les statuts que le survivant garde le bien et achète aux héritiers du défunt leurs parts, ces derniers ne peuvent pas s’y opposer.

Important :
Lors de la création de la SCI, il faut prévoir des frais d’environ 1 500 euros et vous devez respecter certaines contraintes de gestion avec notamment la comptabilité, la tenue de registres, la convocation à une assemblée générale une fois par an.

Les concubins dans ce cas détiennent des parts de la SCI en fonction de leur apport respectif, la gérance de la SCI est alors confiée à l’un des deux. Celle-ci peut être dissoute en cas de séparation.

Bon à savoir :
Au niveau fiscal, la SCI présente un avantage : les parts peuvent être sous-évaluées de 10 à 20 % par rapport à la valeur du bien.

La SCI permet également de protéger le survivant en cas de décès par rapport aux héritiers. Le concubin survivant dispose de la totalité de la propriété sur ses parts et l’usufruit sur celles du défunt. Il est donc usufruitier de la propriété, sans pour autant empiéter sur la quotité réservée aux héritiers.

3 - Le démembrement croisé : une solution qui demande réflexion

L’acquisition croisée ou démembrement de propriété permet de protéger le survivant et de lui permettre d’occuper le logement jusqu’à la fin de ses jours si l’autre décède. Chaque concubin achète directement ou par le biais d’une SCI, en nue-propriété ou en usufruit la moitié du bien.

Cette solution présente un intérêt : en cas de décès, elle permet au survivant d’obtenir la pleine propriété de la moitié de l’habitation. Mais en plus, il reste usufruitier de l’autre moitié. Il peut alors vivre dans ce bien jusqu’à la fin de sa vie. Il faut que ce montage soit réalisé par le biais d’un professionnel : notaire ou avocat.

4 - La rédaction d’un testament : une étape obligatoire

Dans les différentes situations que nous avons évoquées, vous l’avez compris, il est nécessaire de compléter ce montage en rédigeant un testament. Même si vous êtes très jeune, cet acte officiel est primordial. C’est lui qui va déterminer l’avenir du survivant en cas de décès.

Si cette étape est cruciale, c’est parce qu’aux yeux de la loi, un couple qui n’est pas marié ou pacsé, est considéré par la loi comme étant des étrangers l’un vis-à-vis de l’autre. Cela signifie que dans le cadre d’un décès le survivant n’hérite pas du défunt.

Le bien revient alors à vos enfants, vos frères et sœurs, vos parents et vous devrez peut-être quitter votre habitation ou la vendre. Cette situation peut être écartée grâce à la rédaction du testament que vous faites devant notaire ou seul.

Important :
Vous pouvez ainsi protéger votre partenaire sans pour autant délester vos héritiers de leur droit.

Le plus simple est le testament croisé, il permet à chacun des partenaires de léguer la quote-part qu’il détient sur le bien à l’autre. De cette manière, le survivant reste dans le bien durant toute sa vie puisqu’il hérite de la pleine propriété ou de l’usufruit de la totalité de l’habitation.

5 - La tontine : l’ultime solution à éviter

La tontine est également appelée la clause d’accroissement. Elle a pour but de faire du survivant, l’unique propriétaire du bien concerné. Cela permet aux couples sans enfant de s’assurer mutuellement de la transmission de leur part et d’exclure ainsi un autre héritier comme les parents par exemple.

Attention : cette formule ne permet pas d’exclure les enfants de la succession, elle ne peut donc pas être employée dans ce seul but.

Un autre atout de ce procédé concerne principalement les immeubles qui présentent une valeur peu élevée, moins de 76 000 euros. Il faut alors que ce bien constitue la résidence principale des conjoints lors du décès.

Le survivant échappe alors aux droits de succession. Il n’a alors à régler que les droits de mutation à titre onéreux qui ne peuvent excéder le taux légal, fixé à 5.81 %. Si le montant est plus élevé que 76 000 euros, il devra alors s’acquitter de 60 % sur l’ensemble du bien, et non sur la somme dépassant 76 000 euros, soit le taux maximal.

Important :
Il s’avère que le pacte tontinier est très contraignant, il faut donc se méfier, car les deux parties doivent être entièrement d’accord pour annuler ce procédé. Si jamais ce n’est pas le cas, et cela peut se produire en cas de séparation. Si les deux partenaires ne sont pas d’accord et ne parviennent pas à s’entendre, le bien ne peut ni être partagé ni être vendu, ce qui pose un gros problème. C’est essentiellement pour cette raison qu’il est préférable de l’éviter.
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