Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI ?

La SCI est un dispositif qui permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs et d’en assurer la gestion plus facilement. Celle-ci est composée d’un gérant et d’associés qui possèdent des parts au sein du capital social de cette dernière. Elle offre de nombreux avantages et notamment des atouts au niveau de la fiscalité. Nous faisons le point !

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La SCI : qu’est-ce que c’est ?

La SCI ou société civile immobilière est en fait une société civile, dont l’objet social concerne obligatoirement la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle ne doit pas en principe comporter un but commercial, elle n’est pas autorisée à ce titre à produire des actes de vente.

La SCI peut donner lieu à trois activités :

  • l’achat ou la construction de biens immobiliers, en vue de leur vente ;
  • la gestion d’immeubles ;
  • la mise en location de biens immobiliers.

La SCI doit répondre aux mêmes exigences de constitution que les autres sociétés de nature différente. Deux points sont surtout primordiaux :

  • la rédaction des statuts et nombre d’associés supérieur à deux ;
  • la constitution d’un capital social avec apports en numéraire ou en nature.

Tableau présentant les avantages et inconvénients de la SCI :

Avantages Inconvénients

Pas d’indivision

Fonctionnement lourd : nomination d’un gérant, éventuelle tenue de comptabilité, publicité à réaliser

Apport en capital limité

Responsabilité personnelle des associés en cas de dettes au sein de la SCI

Transmission de patrimoine facilitée : donation possible des parts progressivement

Les associés ne sont en aucun cas propriétaires du bien, ils ont juste une part du capital en relation avec leur investissement

Dissociation du patrimoine de la SCI et du particulier

Difficulté à vendre des parts de SCI alors que c‘est plus simple en cas de revente d’un immeuble

Les avantages fiscaux de la SCI pour les associés

La SCI peut être soumise à deux modes d’imposition qui peuvent être bénéfiques pour les associés.

Le choix du régime d’imposition

Par défaut l’imposition de la SCI est l’impôt sur le revenu. Il existe ensuite la possibilité d’avoir une option qui est possible pour l’imposition sur les sociétés.

Les caractéristiques de l’imposition sont les suivantes

  • Les bénéfices sont imposables côté associés.
  • L’inscription de ces bénéfices se fait par le biais de la déclaration de revenus de chaque associé. Cette déclaration se fait au titre des bénéfices non commerciaux (BNC).
  • Exonération totale de l’impôt sur le revenu concernant la plus-value immobilière des biens à une condition : que le bien soit détenu depuis plus de 22 ans.

L’option pour l’impôt sur les sociétés est possible sauf quand il s’agit d’une SCI qui exerce une activité commerciale au titre de l’imposition fiscale.

Dans cette situation, le régime d’imposition présente ces caractéristiques

  • La possibilité d’amortir le bien qui est détenu au sein de la SCI, ce qui permet de réduire le montant des bénéfices imposables réalisés chaque année : le calcul des charges en répartissant leur valeur sur la durée effective de l’immeuble.
  • L’application du taux fixe de l’impôt sur les sociétés.
  • L’application du régime des plus-values immobilières professionnelles ne permettant pas d’abattement pour durée de détention.
À savoir :
La loi Pinel permet de stimuler le développement de l’immobilier et l’investissement locatif.

La constitution d’une SCI est boostée par différents dispositifs qui permettent aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux. C’est l’objectif de la loi Pinel.

Cette loi favorise notamment les particuliers qui investissent et loue le bien durant 6 à 12 ans. Chaque associé peut alors profiter d’une réduction d’impôt en fonction d’un nombre de parts sociales dont il dispose.

Le dispositif Pinel n’est applicable que si certains critères sont respectés :

  • la SCI doit être soumise à l’impôt sur les sociétés ;
  • la défiscalisation ne peut concerner que deux biens par an ;
  • l’investissement dans le bien qui est mis en location est plafonné à 300 000 euros ;
  • le bien doit avoir été acheté entre septembre 2014 et décembre 2017 ;
  • le loyer ne peut pas dépasser une certaine somme qui dépend de sa situation géographique.

Les obligations de la SCI au niveau de la fiscalité

Comme toute société, la SCI doit tenir sa comptabilité de manière très précise et plus précisément un plan comptable. Le mieux est de faire appel à un expert-comptable qui va vous permettre d’éviter tout problème éventuel.

En tant que société civile la SCI n’a aucune obligation quant au dépôt de sa comptabilité au greffe du Tribunal de commerce après chaque fin d’exercice comptable.

À partir du moment où la SCI détient un bien immobilier, ses obligations comptables et fiscales sont plus importantes que lorsque le bien est détenu par un particulier hors SCI.

La SCI, soumise à l’impôt sur les sociétés, est assujettie à une comptabilité complète alors que les SCI soumises à l’impôt sur le revenu n’ont qu’une contrainte : établir une comptabilité de trésorerie.

Les avantages fiscaux de la SCI en résumé

  • Quand la SCI possède des biens immobiliers à la location, les intérêts versés peuvent être déduits du chiffre d’affaires, ainsi que les coûts des travaux engagés afin d’établir le revenu imposable.
  • Si la SCI est en déficit, ce dernier est répercuté sur le revenu fiscal des associés jusqu’à 10700 euros chacun.
  • La revente des parts de SCI au bout de 15 ans de détention est exonérée d’impôt sur les plus-values, sans qu’il y ait d’obligation quant à la date d’entrée des biens dans le patrimoine de la SCI.
Bon à savoir :
Le plafond du déficit foncier imputable est de 15300 euros pour les immeubles concernés par un amortissement de type Périssol.

Le cas particulier de l’imposition de la SCI familiale

L’imposition de la SCI familiale est la même que dans le cadre d’autres SCI classiques. Elle peut alors être soumise à l’impôt sur le revenu qui est supporté alors par les associés. Les bénéfices sont ajoutés simplement à la déclaration de revenus annuelle des ménages. Elle peut également être soumise à l’impôt sur les sociétés et dans ce cas, c’est la SCI qui règle directement l’impôt.

Bon à savoir :
Cette option peut être choisie dés la création de la SCI familiale ou à tout moment de sa durée de vie.

La TVA

De manière générale, la SCI familiale n‘est en principe pas soumise à TVA, quel que soit le montant du loyer perçu. Il faut cependant savoir que deux exceptions s’appliquent. Dans certains cas, la TVA s’applique automatiquement. Les prestations d’hébergement et la location d’emplacement de stationnement sont automatiquement soumises à la TVA.

La SCI familiale peut être soumise à la perception de la TVA, c’est une option qui est valable seulement dans un cas : la location nue d’immeuble à usage commercial, industriel ou bureau. Il faut alors que soit déposée une demande par la SCI au service des impôts.

L’imposition des plus-values

La plus-value se définit comme suit : c’est la différence entre le prix d’achat d’un immeuble et le prix lors de sa revente. L’imposition de la plus-value est variable selon le régime d’imposition ayant été choisi par la SCI familiale : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.

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