La Pierre-Papier, qu’est-ce que c’est ?

La Pierre-Papier est matérialisée sous la forme d’un investissement immobilier, grâce à des titres ou fonds de sociétés. C’est un placement financier où l’acquéreur investit dans la pierre par le biais de l’achat d’actions ou de parts de sociétés que l’on appelle Pierre-Papier. Si vous voulez tout savoir sur ce placement, lisez cet article !

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La Pierre-Papier : qu’est-ce que c’est ?

Le terme Pierre-Papier regroupe en fait tous les placements immobiliers qui sont ouverts aux particuliers et qui sont :

  • de type immobilier ;
  • qui sont réalisés en suivant la législation européenne et française concernant les fonds d’investissement ;
  • qui relèvent d’une gestion collective.

C’est la raison pour laquelle sont regroupés au sein de la Pierre-Papier :

  • les SCPI qui sont des sociétés civiles de placement immobilier, non cotées et qui fonctionnent selon le principe de la copropriété élargie ;
  • les SIIC sont des sociétés d’investissement immobilier cotées. Elles sont cotées en bourse et elles présentent une transparence fiscale totale ;
  • les OPCI ou organismes de placement collectif en immobilier sont comparables aux OPCVM immobiliers, à la différence près qu’il ne s’agit que d’immeubles ;
  • les OPCVM immobiliers ou organismes de placement collectif en valeurs mobilières : correspondent à un investissement en SIIC et en REITS européennes qui est en fait la dénomination internationale des SIIC ;
  • les FCPI immobiliers ou fonds professionnels de capital investissement est un placement dédié exclusivement aux investisseurs selon des critères spécifiques de montant versé ou de compétence. Ces fonds participent aux opérations de rénovation ou de construction ;
  • les FCPR ou fonds de placement à risque présentent les mêmes caractéristiques que les FCPI immobilier ;
  • l’assurance-vie immobilière : ce sont des contrats en unité de compte dont la rentabilité dépend de l’investissement choisi. Les investissements peuvent être en SCPI, SIIIC, OPCI, OPCVM ou SCI.
À noter :
les investissements par le biais du crowdfunding immobilier sont une forme adaptée à l’environnement actuel de la Pierre-Papier. La réglementation commence à s’y adapter et cette forme d’investissement commence à progresser.

Les avantages de l’investissement Pierre-Papier

Investissement plus accessible

Les associés peuvent accéder à ce placement immobilier plus facilement puisque quelques centaines d’euros sont suffisants pour investir dans ce type de placement contrairement à l’immobilier direct où les montants sont importants.

Investissement mutualisé

Il est possible de diversifier les placements sur le marché immobilier que ce soit en termes de types d’immobilier que de situations géographiques. Les types d’immobilier peuvent concerner la santé, les commerces, les bureaux, la logistique ou les locaux d’activités. Cela permet ainsi de réduire les risques en répartissant votre patrimoine.

La cession des parts

Le marché de la revente de la Pierre-Papier est généralement organisé d’après la réglementation de l’AMF, les OPCI, les SIIC et les SCPI à capital fixe ou variable.

Le peu de contraintes de gestion

Investir à travers une société permet de se détacher de la partie gestion, de diversifier son patrimoine, dans différents produits et pays, chose impossible dans le cadre de l‘immobilier en direct.

Les inconvénients de l’investissement Pierre-Papier

Pas de garantie de capital

L’investisseur n’a aucune sécurité quant à la récupération de la totalité de son investissement initial une fois le contrat arrivé à terme. Le capital n‘est en effet pas préservé si les marchés financiers venaient à baisser.

Les dividendes ne sont pas garantis

Si l’associé investit dans une société qui ne dégage pas de bénéfices, il n’a pas de garantie de percevoir des dividendes.

Les différentes formes de dispositifs Pierre-Papier

1 - La SCPI ou société civile de placement immobilier

La SCPI procède à l’acquisition d’actifs professionnels comme des bureaux, des entrepôts, cliniques, commerces, etc. Ces biens sont gérés ensuite pas une société de gestion.

La personne qui devient associé n’a pas à s’occuper de cette partie, il reçoit des revenus locatifs selon les parts qu’il possède. La performance dépend de certains facteurs comme le taux de distribution.

L’épargnant dispose de différentes manières pour investir :

  • il achète des parts avec des liquidités, une épargne par exemple, et il perçoit alors des revenus immédiats ;
  • il achète ses parts avec un crédit en utilisant ensuite l’effet de levier du crédit. Les intérêts liés au prêt sont déductibles des revenus générés par la perception des loyers ;
  • il achète de la nue-propriété des parts de SCPI qui s’adresse aux personnes qui ne sont pas à la recherche de revenus immédiats, mais plutôt d’une plus-value ou de revenus à la retraite ;
  • il achète de l’usufruit, des parts de SCPI, c’est-à-dire acquérir le droit de percevoir des revenus locatifs durant une période déterminée ;
  • il achète des parts de SCPI par le biais de versements programmés, ce qui permet d’obtenir un patrimoine immobilier à partir de 50 euros par mois.

2 - L’OPCI ou organisme de placement collectif en immobilier

Ce placement est semblable à celui des OPCVM, mais ils présentent les avantages de la Pierre-Papier : les actifs sont diversifiés, aucune contrainte de gestion, il assure des revenus réguliers et une mise de de fonds modestes.

L’OCPI investit dans des immeubles déjà existants ou qu’il fait construire à but locatif uniquement.

Ce type d’investissement peut prendre deux formes juridiques :

  • FPI ou fonds de placement immobilier : la FPI émet des parts qui sont ensuite réparties entre investisseurs ce qui permet d’investir dans des immeubles. La gestion est assurée par une société de gestion de portefeuille.
  • Les SPPICAV ou société de placement à prépondérance immobilière à capital variable : c’est une société anonyme à capital variable qui a pour but d’investir dans des valeurs mobilières et de constituer un patrimoine. Les revenus et les plus-values sont ensuite redistribués aux actionnaires suivant leurs investissements. Les actifs sont des immeubles ou des parts de sociétés foncières cotées ou pas.

Les OCPI agréés sont distribués par certaines banques, mais également les compagnies d’assurance, les courtiers en ligne, les établissements de crédit, les CIF, les démarcheurs financiers et les entreprises d’investissement. L’acheteur acquiert des actions dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie ou via un portefeuille de valeurs mobilières.

3 - Les SIIC ou société investissement immobilier coté

La différence principale tient au fait que ces sociétés investissent dans l’immobilier coté. Elle achète des biens générant des loyers, elle peut également construire, entretenir et gérer un patrimoine immobilier pour les actionnaires. Les actionnaires perçoivent des revenus locatifs ou le produit de la plus-value en cas de revente.

Deux modes d’investissement sont proposés

  1. Compte-titres : ce compte abrite les actions qu’achète l’actionnaire par l’intermédiaire d’une banque, un courtier, une société de bourse ou une compagnie d’assurance.
  2. Le PEA ou plan d’épargne en actions est également accessible aux actionnaires. Il offre des avantages fiscaux non négligeables.

4 - La SCI ou société civile immobilière

Elle offre la possibilité d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque associé reçoit des parts sociales selon son apport au capital.

Chaque associé peut acquérir des parts sociales lors de la constitution de la SCI, en rachetant mes parts d’un autre associé ou dans le cadre d’une augmentation de capital. Il touche ainsi des revenus locatifs en fonction du montant investi. Dans certains cas, il permet de profiter du bien quelques jours dans l’année.

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