Qu’est-ce qu’une SCI de jouissance à temps partagé ?

La SCI de jouissance à temps partagé est également appelée pluripropriété ou société de multipropriété. Elle permet de gérer à plusieurs, un bien immobilier qui sera ensuite mis à disposition des associés durant un temps défini. Cela concerne généralement une maison secondaire. Voici toutes les explications concernant cette SCI spécifique.

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Définition de la SCI de jouissance à temps partagé

  • Ce type de SCI est en fait une personne morale qui ne réalise aucun bénéfice commercial ;
  • elle doit comporter au moins deux associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales ;
  • le capital social peut être fixe ou variable et aucun plafond n’est exigé ;
  • le capital est divisé en parts sociales qui sont ensuite redistribuées aux associés en fonction de leur participation à l’apport au capital social.

La SCI de jouissance à temps partagé n’est pas soumise à l’impôt en tant que tel, puisqu’il appartient aux associés d’ajouter les sommes nettes perçues en cas de bénéfice, à ses revenus. Cela peut être également ajouté à la déclaration de résultats quand il s‘agit d’une personne morale.

À noter :
Cette SCI est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés une fois que la société a effectué les formalités de création.

Le fonctionnement de la SCI de jouissance à temps partagé

La SCI peut prendre différentes formes pour s’adapter à l’objectif de celle-ci. La société civile immobilière de jouissance à temps partagé est une forme de SCI particulière, généralement adaptée à l’achat d’une résidence secondaire à plusieurs afin d’en profiter à temps partagé. La période durant laquelle chaque associé peut occuper ce bien est déterminée en fonction de son apport au capital social.

À noter :
Il faut savoir que ce temps partagé peut entrainer des conflits entre les associés et surtout durant les vacances scolaires qui sont des périodes où la résidence est la plus demandée.

L’immobilier en jouissance à temps partagé se développe depuis les années 90 pour permettre à de nombreux ménages d’accéder à des résidences de vacances, en général situées dans les zones touristiques. Le but était surtout de faciliter l’accès à des familles qui auraient du mal à s’offrir une habitation, dans des endroits où les prix de vente sont très élevés.

Bon à savoir :
Cette forme de SCI n’ouvre aucun droit de propriété aux associés, mais seulement une jouissance partagée.

Créer une SCI de jouissance à temps partagé en 4 étapes :

1 - La rédaction des statuts de la SCI

Vous pouvez rédiger les statuts de la SCI vous-même, cela s’appelle alors sous seing privé ou alors confier cette rédaction à un expert-comptable, un avocat ou un notaire.

L’article 1835 du Code civil détermine les mentions figurant obligatoirement dans les statuts :

  • la forme juridique de la SCI ;
  • la dénomination de la société civile immobilière ;
  • l’objet de cette dernière, c’est-à-dire l’objectif de cette dernière ;
  • le siège social ;
  • le montant du capital social ;
  • les apports de chaque associé ;
  • la durée de vie de la SCI ;
  • ses modalités de fonctionnement.

Les statuts après rédaction sont signés par l’ensemble des associés ou dans le cas où l’un ne peut être présent, par celui qu’il a mandaté pour le faire à sa place.

Il faut préciser qu’aucun capital social minimum n’est fixé par la loi concernant les sociétés civiles immobilières. Les associés peuvent réaliser des apports en numéraire (sous la forme d’une somme d’argent) ou en nature en apportant un bien par exemple. Il peut également prendre plusieurs formes : capital variable ou capital fixe.

2 - L’enregistrement des statuts définitifs

Lorsque les statuts sont finalisés et signés, cela signifie alors que la société civile de jouissance à temps partagé est bien créée. À partir de ce moment, les statuts doivent être enregistrés auprès du service des impôts, dans ce cas, il faut qu’ils aient été rédigés et validés par un notaire ou alors que l’acte comprenne une opération juridique qui nécessite cet enregistrement.

3 - La publication de l’avis de constitution

La création de la SCI doit être finalisée par la publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales situé dans le département où se trouve le siège social de la SCI.

Cet avis comprend diverses informations et notamment :

  • la date de la signature des statuts ;
  • la forme juridique ;
  • la dénomination sociale ;
  • la durée de la SCI ;
  • l’objet social ;
  • le montant du capital social ;
  • les conditions dans lesquelles les parts sociales peuvent être cédée.

4 - L’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce

Il est nécessaire de déposer un dossier auprès du Centre de Formalités des entreprises ou CFE.

Il faut alors joindre certains documents comme :

  • un exemplaire original des statuts de la SCI signés par les associés ;
  • la déclaration de constitution de la SCI complétée et signée ;
  • une copie des pièces d’identité du gérant et des associés ;
  • un exemplaire de l’acte de nomination du gérant ;
  • le document relatif aux bénéficiaires effectifs.
À savoir :
Quand vous déposez votre demande d’immatriculation, il faut régler en même temps les frais que cette dernière génère.

Il est recommandé de faire appel à des professionnels si vous ne cernez pas bien les règles qui entourent cette SCI. Ils vous permettent de mieux cerner les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre et tout risque d’erreur est ainsi écarté.

Le statut des associés : leurs obligations et leurs droits

Dans le cadre de cette forme de SCI, l’associé n’est jamais propriétaire, il ne possède qu’un droit de jouissance au prorata du capital numéraire ou en nature auquel a consenti. En revanche, il possède bien entendu des droits, mais également des obligations.

L’acquisition de parts permet à l’associé de la SCI d’être représenté au sein des assemblées de copropriété par la société, de participer aux assemblées générales et pouvoir occuper le bien à certaines périodes, ce que l’on appelle le droit de jouissance. La jouissance du bien est généralement assez courte, une dizaine de jours, cela varie cependant selon le nombre d’associés.

Dès lors que la personne devient associée, elle a alors le droit de jouissance à temps partagé du bien en question. L’associé est également tenu de respecter les statuts de la SCI et le règlement de la résidence dans laquelle le logement est situé. Il doit aussi payer les charges qui lui incombent  et qui concernent la gestion et l’entretien de l’immeuble. Il est tenu de répondre aux appels de fonds qui sont lancés par le gérant et qui concernent l’achat, la construction ou l’aménagement du bien.

L’associé qui souhaite se retirer de la SCI de jouissance à temps partagé doit demander aux associés leur accord lors d’une assemblée générale. Cet accord est soumis à une décision unanime des associés. Dans certaines situations, il peut faire valoir un droit de retrait pour des motifs justes en se tournant vers le tribunal. Sinon, il devra attendre la dissolution de la SCI.

Les avantages et les inconvénients de la SCI de jouissance à temps partagé

Les atouts de cette SCI :

  • le premier tient au fait de profiter d’une résidence dans une région prisée ;
  • le nombre d’associés est illimité ;
  • chaque associé bénéficie d’une période de jouissance déterminée.

Les inconvénients :

  • son manque de souplesse.
  • le paiement des charges qui est réparti entre les associés.
  • il faut se renseigner sur le montant des taxes et charges avant de s’engager dans cette SCI.
  • selon les statuts, il est possible que le gérant de la SCI soit rémunéré.
  • la sortie de la SCI suppose de céder leurs parts ou de les re bovendre à condition que les autres associés l’acceptent.
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