Quelles sont les différences entre une société civile SCI et SCP ?

La société civile immobilière (SCI) et la société civile professionnelle ou SCP, permettent toutes deux d’investir dans l’immobilier, mais elles présentent cependant des différences et leurs propres atouts et inconvénients. Pour faire le bon choix, il faut bien les cerner. Nos explications !

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SCI et SCP : deux sociétés civiles

Une société civile se définit par opposition aux sociétés de capitaux puisqu’elle est considérée comme une société de personnes. Elle ne peut pas avoir d’activités commerciales, mais elle peut exercer une activité libérale, intellectuelle, agricole ou immobilière.

Cette forme de sociétés nécessite au moins d’avoir au moins deux associés qui sont alors des personnes physiques ou morales. Les apports à la société peuvent prendre la forme d’apport en nature ou en numéraire ou même en industrie.

À noter :
La société est gérée par un ou deux gérants qui ne sont pas forcément des associés, mais qui sont désignés par les statuts ou par les associés représentant plus de la moitié des parts sociales.

Il faut savoir que chaque associé de la SCI est responsable de manière illimitée des dettes de la société. La responsabilité de chacun dépend de la hauteur de son engagement dans le capital social. Cela signifie que les associés engagent leur propre patrimoine en prenant des parts dans la SCI.

La SCI permet également de bénéficier de nombreux avantages. Elle offre un fonctionnement plus souple qui est clairement déterminé par l’ensemble des associés lors de la rédaction des statuts. La répartition des parts, le droit de vote, etc. sont établis d’un commun accord. Elle permet ainsi d’acheter et de gérer un bien immobilier plus facilement.

Comme toujours, ces atouts ne peuvent pas masquer pour autant quelques inconvénients, dont le principal reste avant tout la responsabilité illimitée et solidaire de chaque associé.

Quelles sont les différentes formes de sociétés civiles ?

La SCI ou société civile immobilière

C’est certainement la forme la plus répandue et la plus célèbre en France puisqu’elle représente près d’un tiers des sociétés civiles qui sont immatriculées chaque année, selon les statistiques de l’INSEE.

La plupart voient le jour dans un objectif patrimonial. Elles sont alors utilisées comme un outil de gestion et de transmission du patrimoine immobilier familial. Elle permet d’acquérir, de gérer et de mettre en location ou bien immobilier qui est détenu par la SCI.

La SCI familiale est une forme qui convient dans le cadre où les associés sont issus d’une seule et même famille que ce soit par filiation directe ou par alliance. Ce régime très spécifique offre des avantages certains en termes de fiscalité et de transmission des parts sociales aux différents membres de la famille.

En principe, la SCI ne permet pas d’avoir d’activité commerciale, telles que l’achat ou la revente de biens immobiliers dans les conditions qui sont celles des marchands de biens, c’est-à-dire l’achat ou la construction en vue d’une revente immédiate.

Attention :
Elle présente un inconvénient majeur : les associés sont en effet responsables de manière illimitée de toutes les dettes de la société en fonction du capital investi et des parts sociales détenues. Leurs biens personnels peuvent alors être saisis par les créanciers.

La SCI doit être composée de deux associés au moins. Elle est administrée par un gérant, rémunéré ou bénévole. Son capital peut être variable. Dans ce cas, les dispositions prises dans les statuts de la SCI prévoient un seuil plancher et plafond dans le cadre duquel le capital peut varier sans faire de modifications des statuts.

La SCCV ou société civile de construction vente

C’est une autre SCI répandue, mais méconnue du grand public. Et pourtant, quand vous signez un contrat d’achat d’un bien neuf, dans le cadre d’un contrat en VEFA, celui-ci est entériné avec une SCCV qui est détenue par le promoteur immobilier. La SCCV peut être contrôlée par deux associés, dont l’un est une personne morale, c‘est ce qui se passe dans le cadre d’une holding.

Ce type de société civile est spécifique puisqu’elle peut exercer une activité commerciale, mais également parce que son objet social est défini de manière très précise. Cela entraîne d’ailleurs des conséquences sur sa durée de vie qui peut être limitée à la construction et à la vente de lots.

Une fois que la vente des différents lots en état d’achèvement est effective, la SCCV a alors réalisé son objectif et elle est dissoute de plein droit. Son principe repose sur l’acquisition de terrains, la construction de biens immobiliers et ensuite la vente de ces derniers. Cette dernière suppose alors une plus-value immobilière qui sera ensuite distribuée aux associés, en fonction de l’investissement de chacun.

À noter :
Même si la SCCV présente une activité commerciale, cela ne l’empêche pas de rester une société civile et de bénéficier des avantages que lui confère ce statut.

La SCP ou société civile professionnelle

On retrouve ce type de société surtout dans la constitution de cabinets médicaux, d’avocats ou de notaires. Elle est constituée par différentes personnes physiques, exerçant le même métier en profession libérale réglementée.

Important :
Ce statut n‘est pas adapté à de nombreuses activités professionnelles et à de nombreux cas, puisque les professions doivent absolument être réglementées.

La SCP suppose la présence d’au moins deux associés pour être créée, ces deux associés sont des personnes physiques obligatoirement. Il n’existe pas de capital minimal imposé par la loi. Ce capital peut être apporté de manière très souple, soit en numéraire, somme d’argent, soit en nature ou en industrie.

La responsabilité de chaque associé est illimitée ce qui signifie qu’ils sont responsables des dettes de la société si jamais un problème financier se posait. C’est d’ailleurs pour cette raison que ce régime est peu protecteur.

Quelles différences entre SCI et SCP ?

La SCI ne peut pas être confondue avec la SCP, ni d’ailleurs avec la société civile de portefeuille.

La SCI présente en effet les caractéristiques suivantes qui la différencient de la SCP :

  • elle gère un patrimoine immobilier et elle ne peut ni acheter ni vendre un bien immobilier pour en tirer des bénéfices, en principe. Elle comprend des associés, mais également un ou plusieurs gérants qui assurent la gestion du bien au quotidien ;
  • elle peut choisir un capital variable ou fixe suivant la situation ;
  • elle dispose également de deux options concernant la fiscalité :
    • l'impôt sur les sociétés (IS), dans ce cas, c’est la SCI qui règle les impôts ;
    • l'impôt sur le revenu (IR) ce qui suppose que chaque associé déclare les bénéfices reçus avec les revenus du ménage.
Bon à savoir :
L'option IS est plus intéressante quand les associés sont imposés à 28 % ou plus.

La société professionnelle et ses caractéristiques :

Cette forme de société ne peut s’adresser qu’aux professions libérales réglementées. Cela restreint donc le champ de son application. Elle permet en revanche à moins deux personnes de la même profession de se regrouper pour ouvrir un cabinet.

C’est le cas des médecins, des avocats, des notaires, des architectes, des greffiers, des administrateurs judiciaires et des mandataires, des géomètres-experts, des infirmiers, des huissiers de justice, des chirurgiens-dentistes, des kinésithérapeutes, des commissaires aux comptes, des experts forestiers, des experts agricoles et fonciers et des liquidateurs.

Le plus souvent le gérant est nommé par les statuts ou par acte séparé. En général, l’ensemble des associés est nommé gérants de cette forme de société. Les associés sont, comme dans le cadre de la SCI, responsables des dettes sociales et responsables solidairement des actes professionnels.

Il n‘existe aucune imposition qui se fait au nom de la société. Les bénéfices non commerciaux sont soumis à l’impôt sur le revenu des gérants. Si l’option impôt sur les sociétés est activée, la rémunération du dirigeant est déduite des résultats et soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie traitements et salaires.

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