Les différentes formes de société civile immobilière (SCI)

Si vous avez décidé de créer une SCI pour acheter et gérer un bien immobilier, c’est un moyen qui facilite cet investissement, mais il faut savoir que la SCI peut prendre différentes formes en fonction de votre situation. Il existe différents types de SCI que nous vous proposons de passer en revue.

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Définissons la SCI

La SCI ou société civile immobilière a pour but d’acheter et de gérer un bien qui est commun à différentes personnes. Elle est constituée d’associés qui sont au moins au nombre de deux. C’est un outil légal très intéressant dans ce cadre.

Cela permet d’éviter les conflits qui pourraient être générés lors de l’indivision entre copropriétaires d’une habitation ou d’un immeuble. Dans le cadre de la SCI, c’est bien la société qui est propriétaire du bien, tandis que les associés détiennent une partie des parts du capital social. Celui-ci est divisé en quote-part selon l’apport fait par chacun des associés. Ensuite, ces derniers nomment un gérant qui est chargé de la gestion au quotidien du ou des biens.

Il faut savoir que dans son principe, la SCI ne doit pas avoir pour optique un but commercial aux yeux de la loi. Vous ne pouvez donc pas, en théorie au moins, acheter un bien que la SCI va revendre par la suite. Vous allez voir que c’est pourtant possible dans certains cas.

La SCI à capital fixe ou variable

Lors de la création de la SCI, vous disposez de deux choix : capital fixe ou variable.

Si la SCI est à capital fixe, le montant du capital social figure dans les statuts que vous avez rédigés. Cela suppose alors que si vous souhaitez le modifier, il faut passer par une assemblée générale et la publication d’une annonce légale. Vous devez alors procéder à la rédaction de nouveaux statuts que vous allez ensuite faire reconnaitre par le greffe du tribunal de commerce, mais également par les services des impôts.

C’est la sécurité qui séduit les créateurs et c’est sans doute la raison pour laquelle elle est la plus répandue.

La SCI au capital variable présente également certains avantages. En voici quelques-uns :

  • vous évitez les formalités administratives nécessaires dans le cadre des modifications. Les statuts prévoient de ce fait un seuil minimal de capital et un seuil maximal ;
  • le nom des associés n’est pas cité dans les statuts, ce qui leur permet de conserver leur anonymat, ce qui n’est pas le cas dans la SCI à capital fixe ;
  • la SCI à capital variable bénéficie de conditions d’imposition plus favorables. Les bénéfices, dans ce cas, sont imposés à 15 % sur la tranche inférieure à 38 120 euros, contre 33.3 % dans le cadre du capital fixe.

1 - La SCI de gestion ou de location

La SCI de location, est constituée par deux personnes au moins et elle permet d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers. Ces biens appartiennent à la société et sont gérés par les associés.

Généralement le but de ce type de SCI est d’obtenir des revenus supplémentaires en mettant le bien en location et en répartissant les revenus entre les associés au prorata du capital qu’ils ont injecté dans la SCI.

Elle peut également être utilisée par les couples non mariés qui protègent ainsi la répartition du bien en cas de décès ou de séparation. Cela permet de ne pas léser un des deux partenaires.

Elle peut également permettre de gérer un bien familial que différents membres souhaitent conserver pour posséder une maison familiale.

2 - La SCI familiale

Cette forme de SCI est assez répandue. Son objectif est de faciliter la gestion d’un ou plusieurs biens en  famille. Sa spécificité tient au fait que tous les associés sont la plupart du temps, membres d’une même famille. Cela peut être des membres jusqu’au 4e degré comme les cousins germains, les oncles et les tantes, les neveux et nièces…

Elle a une utilité dans différentes situations :

  • elle facilite la transmission du bien pour les couples non mariés qui peuvent rencontrer des problèmes lors d’une séparation ou d’un décès ;
  • elle organise et formalise une indivision stable entre les héritiers et assure ainsi qu’il n’y aura pas de conflit lors de la succession ;
  • elle permet de bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre d’une succession. Transmettre les parts de la SCI est plus intéressant au niveau fiscal que transmettre le bien directement ;
  • elle permet de constituer un patrimoine familial dans de bonnes conditions ;
  • elle offre la possibilité de réaliser un projet immobilier entre les membres de la famille, le bien deviendra par exemple une résidence secondaire où se retrouver.
Bon à savoir :
Ce type de SCI peut également être créé en vue de louer des biens immobiliers qui est ensuite source de revenus supplémentaires pour chacun des associés.

3 - La SCI construction-vente

La SCI construction-vente a ceci d’exceptionnel, c’est qu’elle déroge à la règle prévalant pour les SCI puisque c’est la seule forme autorisant l’achat et la revente de biens immobiliers. Elle est souvent appelée SCCV.

En principe la SCI ne peut pas avoir d’activité commerciale, ce qui est le cas lorsque vous achetez un bien dans le but de le revendre. Si c’est le cas, vous devez alors absolument vous tourner vers la SCI construction-vente qui est la seule habilitée à le faire. Vous pouvez ainsi acheter un terrain, construire un immeuble et le revendre dès son achèvement.

Bon à savoir :
Si l’achat et la construction supposent un budget très élevé, la SCI construction-vente présente un intérêt puisque les frais sont répartis entre les différents associés.

Dans le cadre de ce type de SCI, le fonctionnement de cette dernière est assimilé à celui d’un marchand de biens ou d’un promoteur immobilier. Elle représente bien une activité à caractère commercial. Une fois que le bien en question est revendu, la SCI est immédiatement dissoute puisqu’elle n’a plus de raison d’être.

4 - La SCI d’attribution

La SCI d’attribution est encore assez peu utilisée, bien qu’elle commence doucement à interpeller les créateurs de SCI. Elle est prévue dans le cadre de l’acquisition ou de la construction d’un bien immobilier.

Dans ce cadre, la division entre les associés est prévue dès la création en fonction des parts que détient chacun d’entre eux. Elle est formalisée dans les statuts de la SCI d’attribution.  Une fois que le bien est livré, dans le cadre de la construction ou de l'acquisition et que la vente est formelle, la SCI est dissoute automatiquement.

Exemple :
Si cette SCI concerne l’achat ou la construction d’un immeuble, chaque associé possède alors un ou plusieurs appartements selon les parts qu’il possède. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier à plusieurs. C’est aussi l’occasion de désigner un usufruitier ou un nu-propriétaire.

5 - La SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé a comme base le concept de Time Share, ce qui signifie que chaque associé peut occuper le bien à des périodes bien déterminées. La durée est calculée selon les parts au capital social que chacun possède.

C‘est un montage qui peut avoir son intérêt surtout dans le cadre de l’achat d’une maison secondaire qui sera occupée durant les vacances par exemple. Dans ce cas précis, ce n’est plus la propriété que se partagent les associés, mais bien l’usage du bien.

C’est le type de SCI qui reste le moins répandu en France. Ce type de société civile immobilière n’a pas pour objectif de générer des revenus.

Attention :
Il n‘est pas rare que cette opération soit source de conflits, la plupart du temps, ces derniers concernent l’occupation du bien durant les vacances scolaires.
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